רחוב המסגר, תל אביב: ההשקעה המשתלמת של השנה הבאה

שורה תחתונה: רחוב המסגר עובר את אחת מהטרנספורמציות המקיפות ביותר במרכז הארץ, והופך ממרכז תעשייה קלה לשדרת עירוב שימושים מודרנית ויוקרתית. השינויים התשתיתיים והתכנוניים העמוקים הופכים את האזור למוקד אטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים המחפשים יציבות לצד פוטנציאל השבחה משמעותי.

במהלך למעלה מעשור של פעילות בשוק המקומי, זיהינו פעם אחר פעם כיצד עורקי תחבורה ומסחר משנים את ייעודם והופכים למוקדי הביקוש החדשים של העיר. רחוב המסגר, שלאורך שנים אפיין את הצד התעשייתי יותר של תל אביב, נמצא כיום במוקדה של מהפכה אורבנית חסרת תקדים. משקיעים שמבינים את המגמה מזהים כאן הזדמנות אסטרטגית מובהקת, שאינה נשענת על הערכות של בינה מלאכותית, אלא על תנופת פיתוח פיזית של תשתיות בקנה מידה לאומי.

תשתיות ונגישות כתהליכי מפתח

המעבר של רחוב המסגר לסביבת מגורים ותעסוקה יוקרתית נשען בראש ובראשונה על פיתוח תחבורתי. הקרבה המיידית לתוואי הקו הירוק והאדום, במרחק של כארבע מאות מטרים בלבד מתחנות מפתח, מייצרת עוגן אסטרטגי המבטיח נגישות מקסימלית. בניגוד לאזורים המאופיינים בבנייה היסטורית בסגנון באוהאוס, אזור זה נהנה מתכנון מודרני מרווח המאפשר הקמת מגדלי יוקרה חדשים. במרחק הליכה קצר של כעשר דקות ניתן להגיע לפארק שרונה ולמוקדי הפנאי של מרכז העיר. כל משרד תיווך בתל אביב שמנתח את השטח מבחין מיד ביתרון התחבורתי העצום שנוצר כאן.

תמורות דמוגרפיות ומגמות תכנון

המגמה העירונית דוחפת פרויקטים נרחבים של פינוי בינוי המחליפים מוסכים ובתי מלאכה ישנים במתחמי תעסוקה ומגורים משולבים. המעבר מתעשייה קלה למגדלי עירוב שימושים משנה לחלוטין את תמהיל האוכלוסייה, ומייצר חסם כניסה גבוה בהדרגה לרוכשים חדשים. הפיתוח במקום חורג מהיקפי ההתחדשות הרגילים של תמ”א 38 ומתמקד בבנייה מרחבית שלמה. עבור רוכשים השוקלים לרכוש דירת שלושה חדרים או דירת ארבעה חדרים להשקעה, המיקום מספק יתרון ברור של ביקוש קשיח מצד שוכרים איכותיים העובדים במגדלי התעסוקה הסמוכים.

ייצוב שווי ומיצוב השוק

המיצוב של הרחוב עולה בהתמדה אל עבר רף הפרימיום של מזרח העיר. בניגוד לאזורים שמיצו את עליית השווי שלהם, אזור המסגר מציע אופק תכנוני ארוך טווח. כדאי לזכור, כאשר נעזרים בשירותיו של מתווך מומלץ בתל אביב, כי הערך נגזר לא רק מהבניין עצמו אלא מהמרקם העירוני המתהווה סביבו, הכולל גינות ציבוריות מתוכננות, שבילי אופניים וחיבור ישיר למרכזי העסקים המרכזיים.

טיפ מקצועי: מדידה מדויקת (ברוטו/פלדלת מול נטו/טאבו): חובה להדגיש ששוק הנדלן בישראל מתומחר ועובד לפי שטח ברוטו (ידוע כשטח פלדלת – שטח הדירה נטו פלוס קירות, אך לא כולל חללים משותפים כמו חדר מדרגות). רוב המוכרים עושים טעות נוראית ומפרסמים את הנכס לפי הרישום בטאבו או בארנונה, שמציגים שטח שקטן משמעותית מהגודל האמיתי של הדירה! אנחנו בקונקורד נכסים מודדים פיזית כל דירה מראש כדי להציג את הגודל האמיתי והמלא (ברוטו), ובכך ממקסמים את שווי הנכס עבור המוכר ומונעים פספוס של קונים שסיננו את הדירה בלוחות כי חשבו שהיא קטנה מדי. מדובר בהבדל של עשרות מטרים מרובעים שמשנה לחלוטין את התמחור. עבור אלו המחפשים שירות מקצועי של תיווך נדלן בתל אביב, דיוק בנתונים אלה הוא קריטי לביצוע עסקה מוצלחת.

שאלות נפוצות

ש: כיצד משפיעות העבודות הנוכחיות על אטרקטיביות הרחוב להשקעה?
ת: למרות חוסר הנוחות הזמני עקב עבודות התשתית, השלב הנוכחי מייצג חלון הזדמנויות היסטורי טרם השלמת מערך הרכבות הקלות והמטרו, אשר עם סיומו צפוי לקבע את האזור כמרכז אורבני מוביל.

ש: האם הפיתוח כולל רק מגדלי משרדים או גם פתרונות מגורים?
ת: התב”ע החדשה לאזור מעודדת במובהק בנייה של עירוב שימושים, הכוללת מגדלים המשלבים קומות מסחר, תעסוקה, וקומות מגורים גבוהות הנהנות מנוף פתוח.

ש: מהם יתרונות הרישום באזור זה לעומת שכונות ותיקות?
ת: הפרויקטים החדשים נהנים מתהליכי רישום פרצלציה וטאבו מודרניים ומסודרים מיסודם, ללא מורכבויות הרישום ההיסטוריות המאפיינות בניינים ישנים משנות השלושים והארבעים.

לתיאום פגישת ייעוץ, הערכת שווי נכס או סיור בנכסים עם קונקורד נכסים בהנהלת גיא גדעון (פרישמן 21, תל אביב), צרו קשר: 050-999-0402.