מוכרים דירת מגורים? כל המידע שחשוב לדעת על מס שבח

אם אתם בעלי דירה ושקלתם למכור את הדירה שלכם ככל הנראה נתקלתם במושג "מס שבח". המקור למס זה הנו בחוק מיסוי מקרקעין, כאשר בשנת 2014 בוצעה רפורמה בחוק שגרמה לכך שהפטורים צומצמו משמעותית ורבים יצטרכו לשלם מס שבח בעקבות כך. כעת ננסה לענות על כל השאלות שאתם בטח שואלים את עצמכם בנושא מס שבח.

מי חייב בתשלום "מס שבח"?

מוכר דירה שמכר את דירתו בסכום גבוה יותר מהמחיר בה הוא רכש את הדירה יחויב בתשלום מס שבח. הכוונה היא לרווח ההון שנוצר אצל המוכר אשר נובע ממכירת מקרקעין, כאשר לוקחים בחשבון את ההפרש בין העלות בה רכשתם את הדירה לבין העלות בה מכרתם אותה, כולל הצמדה למדד והוצאות נוספות אשר קשורות לנכס כמו שכר למתווך לדוגמא.

כמה מס עליכם לשלם?

בעניין גובה המס שעליכם לשלם יש להבחין ב2 מקרים שונים, האם הדירה נרכשה לפני שנת 2014 או אחריה? כזכור בשנת 2014 בוצעה הרפורמה בחוק. בדירות אשר נרכשו אחרי הרפורמה גובה המס הוא 25% מתוך הרווח שנוצר עם מכירת הדירה. אך אם הדירה נרכשה לפני שנת 2014 גובה המס הוא 25% אך הוא יחושב על הרווח היחסי שנוצר החל משנת 2014 ועד למכירת הדירה, כלומר השבח הריאלי. עוד לפני שמכרתם את הנכס אתם יכולים לבצע חישוב של המס שתצטרכו לשלם אך כמובן שמדובר בסכום משוער ולא מדויק אך עדיין תוכלו לקבל הערכה בנוגע לגובה המס שתצטרכו לשלם.

הפחתה מסכום מס השבח

כפי שהוזכר קודם, מסכום הרווח של מכירת הנכס נעשה קיזוז של ההוצאות השונות שהיו לכם בקשר לנכס. לכן, כדי להפחית מסכום המס שמרו את כל הקבלות של ההוצאות שהיו לכם בנוגע לנכס הנמכר כמו למשל תשלום למתווך, תשלום לעו"ד ואפילו עלויות של שיפוץ הנכס. בסופו של דבר תגישו את כל הקבלות ויבצעו הפחתות של הסכומים הללו ממס השבח אותו עליכם לשלם.

מתי יבוצע תשלום מס השבח?

עליכם להצהיר בפני רשות המיסים על מכירת הנכס תוך 30 ימים מתאריך מכירת הנכס. בנוסף עליכם לדווח מה הסכום בו נמכר הנכס ולדווח על הוצאות נוספות שהוצאתם בנוגע לנכס ויש לקזז אותן ממס השבח. המוכר הוא זה אשר מבצע את החישוב של מס השבח ומעביר פירוט כיצד נעשה החישוב כאשר דיווח זה מועבר למיסוי מקרקעין והם שולחים למוכר הודעה מסודרת על סכום המס שהוצהר על ידו.

ברשות המוכר 60 ימים מיום המכירה לשלם את סכום המס שהוא חישב והגיש לרשות המיסים. מיסוי מקרקעין עורכים בדיקה של הדיווח שהוגש וכמובן שבאפשרותם שלא לקבל את החישוב של המוכר ולקבוע סכום חדש לתשלום בהתאם לשיקול דעתם, במידה והמוכר חושב כי הסכום שנקבע הוא שגוי באפשרותו להגיש עליו ערעור.

האם יש דרך להימנע מתשלום מס שבח?

קיימות הקלות במקרים מסוימים, כעת נפרט מהם המקרים בהם מדובר, אך חשוב לציין כי הפטורים שניתנים הם למי שמוגדרים תושבי ישראל בלבד וכי קיימת תקרה לקבל פטור ממס שבח, נכון לשנת 2022 מי שמכר דירה בסכום העולה על 4,603,000 ₪ לא יהיה זכאי לפטור על החלק שמעל התקרה, סכום התקרה מתעדכן אחת לשנה.

קיימת אפשרות לקבל פטור ממס שבח כאשר הדירה הנמכרת היא דירת מגורים מזכה, כדי שדירה תחשב ככזו צריכים להתקיים התנאים הבאים: הבנייה שלה הושלמה, הדירה בבעלות פרטית ולמעלה ממחצית משטח הדירה שימש למגורים ב4 השנים שלפני המכירה. מעבר לכך שהדירה צריכה לעמוד בתנאים של דירת מגורים מזכה, היא צריכה להיות דירתו היחידה של המוכר ושהייתה בבעלותו לפחות 18 חודשים מיום שרכש אותה ועד למכירה. תושבי חוץ לא יהיו זכאים לפטור דירה יחידה אלא אם יוכיחו שאין בבעלותם דירה בארץ מגוריהם- גם אם מדובר באזרחים ישראלים.

פטור נוסף שהחוק מעניק הוא פטור בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה. מי שקיבל בירושה דירת מגורים מזכה, יכול למכור אותה בפטור ממס שבח, כל עוד התקיימו התנאים הבאים: הוא בן זוגו או צאצא של המוריש או שהוא בן זוגו של צאצא של המוריש, לפני פטירתו המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, והתנאי השלישי הוא שאם המוריש עדיין היה בחיים והיה מוכר את הדירה הוא היה פטור ממס שבח לפי פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.

אפשרות נוספת היא כאשר הדירה מוענקת במתנה בין אדם לקרוב משפחה שלו ואין תמורה בעסקה. במקרה כזה, החוק יעניק פטור מתשלום מס שבח, אך המס ישולם כאשר מקבל המתנה ימכור את הדירה שקיבל. במקרים מסוימים מי שקיבל דירת מגורים מזכה במתנה יכול למכור אותה בפטור ממס שבח במידה ויעמוד בתנאים מסוימים המצוינים בחוק.

בעת התחלת תהליך למכירת דירה אנו ממליצים לבדוק את זכאותכם לפטור ממס שבח, במידה ועליכם לשלם מס שבח כדאי להיעזר בעורך דין אשר מתמחה במיסוי מקרקעין לצורך חישוב מדויק ונכון של גובה המס.