בשנים האחרונות צצים קשיים משמעותיים למעוניינים למכור דירה בתל אביב. במאמר זה נסביר על היטלי ההשבחה הגבוהים שעשויים ללוות את מוכרי הדירות, מדוע המצב הזה קיים,על מי הוא משפיע ומה ביכולתכם לעשות אם קיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה בגובה מאות אלפי שקלים.

קצת רקע

בשנת 2018 אושרו בעיריית תל אביב תוכנית רובע 3 ותוכנית רובע 4. תוכניות אלה קובעות כי העירייה מעניקה לבעלי הדירות ברובעים אלה זכויות בנייה שבדרך כלל יעמדו על תוספת של 1.65 קומות מעל המבנה הקיים או תוספת של 3 קומות בהריסה ובנייה. זכויות הבנייה אושרו ברובעים 3 ו-4 בכפוף לחיזוק הבניינים ובעבור הזכויות הללו נדרשים מוכרי הדירות ברובעים אלה לשלם לעיריית תל אביב.

מה ההבדל בין התוכניות האלה לבין תמ”א 38

בדומה לתוכניות הרובעים, גם במקרה של תמ”א 38, או בשמה המלא – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, מוענקות זכויות בנייה לעומדים בקריטריונים. אולם תמ”א 38 מעניקה פטור מלא מהיטלי השבחה בעוד תוכניות הרובעיםאינן מעניקות פטור שכזה, על אף היותן מבוססות על התוכנית הארצית,בדומה לתמ”א 38.

כיצד קובעים את גובה היטל ההשבחה

שיעור היטל ההשבחה הינו 50% משווי ההשבחה. לצורך חישוב ההיטל, שנעשה בידי שמאי מטעם העירייה,נלקחים בחשבון המצב הפיזי, התכנוני והמשפטי של הנכס, כך שזכויות בנייה שניתנו מטעם עיריית תל אביב, לפי תוכניות הרובעים, מאפשרות לעיריית תל אביב לגבות ממוכר הדירה היטל השבחה שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים.נוסף על כך, עבור רבים מהמוכרים, זכויות הבנייה החדשות שהוענקו להם אינן שמישות בפועל, כך שהן מהוות עבורם הפסד כלכלי בלבד.

סיבות מרכזיות למניעת מימוש זכויות הבנייה החדשות

• בבניינים מסוימיםלא כלכלי ליזמים לערוך פרויקט בנייה.
• עבור עריכת פרויקט הבנייה נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין, מה שלעתים לא מתקבל.

על מי חל היטל ההשבחה

גג הבניין אינו בבעלות משותפת

במידה ולא רשום במפורש בתקנון הבניין כי מוסכם בו שדירות הגג הן הבעלות היחידות על זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות, כלל דירות הבניין בעלות זכויות אלה, ופועל יוצא לכך הוא שכלל הדירות בבניין יחוייבו במעמד מכירתןבהיטל השבחה שיחושב לפי זכויות אלה.

גבולות הגזרה של הרובעים

• רובע 3 –הגבול הדרומי של הרובע הוא רחובות מרמורק, בן ציון ובוגרשוב, הגבול הצפוני הוא נחל הירקון ברחוב אוסישקין, הגבול המערבי הוא הים והגבול המזרחי הוא רחוב אבן גבירול.
• רובע 4 –הגבול הדרומי של הרובע הוא רחוב שאול המלך, הגבול הצפוני הוא נחל הירקון ברחובות בני דן וקוסובסקי, הגבול המערבי הוא רחוב אבן גבירול והגבול המזרחי הוא נתיבי איילון.

מה ניתן לעשות במידה וקיבלתי דרישה לתשלום היטל השבחה בגובה 300,000 ש”ח?

במידה והנכם מעוניינים לערער על החלטת השמאי מטעם עיריית תל אביב, תוכלו להגיש ערר עד 45 יום מקבלת השומה ולבקש הערכה משמאי מטעמכם. שימו לב כי בחירת שמאי מנוסה בתחום עשויה להשפיע על תוצאות הערעור.בדרך כלל, המקרה יועבר לשמאי מכריע שיעריך תוך כמה חודשים באופן סופי אם היטל ההשבחה יופחת באופן חלקי או מלא. זכרו כי ניתן להגיש ערר בשנית.

ערעורים מצד העירייה

מאז אישור תוכניות הרובעים, הגיעו מאות מקרים לשמאים מכריעים כאשר היטלי ההשבחה הסופיים שהתקבלו הופחתו באופן משמעותי בחלקם, בעוד אחרים הופחתו באופן אפסי. עיריית תל אביב הגישה במקרים רבים ערעורים משלה אשר הדיונים בהם צפויים להתחיל, נכון לכתיבת כתבה זו, במאי הקרוב. אנו צופים כי עיריית תל אביב, במידה ולא תתמוך בעמדות השמאים המכריעים, תגיע עד לבית המשפט העליון במידת הצורך.

לסיכום

מכירת דירה בתל אביב עשויה לגרום לכם לשלם מאות אלפי שקלים בהיטלי השבחה,זאת מאחר ותוכניות הרובעים מעניקות לדירות באזורים הרלוונטיים זכויות אשר לא תמיד ניתן לנצלן, אך יש לשלם בעבורן.במידה והנכם מוכרים דירה וחוששים מהיטל ההשבחה, או שקיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה גבוה, אנו בקונקורד נכסים, בליווי שמאי מומחה בתחום, נשמח לייעץ לכם בנושא.